Как появились пострадавшие дольщики
Интервью старое, уже не помню с кем, но факты интересные
17 09 17 - 14:31
История уходит корнями примерно в 2003 год, когда начались переговоры между двумя очень крупными финансово-строительными группами, одна из которых обладала значительными активами в строительном комплексе Москвы и контролировала, по некоторым данным, более 50% его, а другая структура хотела приобрести эти активы, причем речь идет не только о строительных мощностях, а обо всем комплексе производства - доставка, хранение строительных материалов, заводы по производству ЖБИ, поставщики цемента и бетона, кирпича, металлоарматуры для строительства...
Так вот, одна компания имела огромный сегмент строительного рынка. Другая компания после определенных баталий, в том числе после скандальных публикаций о руководителях первой, договорилась, сошлась с первой в цене и приобрела эти активы.
После этого, получив контроль над таким большим куском строительства Москвы, новые владельцы поставили перед собой задачу добиться контроля над еще большим сектором московской строительной экономики. Повели они себя очень агрессивно и организовали системное нападение на своих конкурентов по рынку по трем направлениям. Нападение было ориентировано прежде всего на выдавливание с рынка средних и мелких (по строительным меркам, конечно) строительных компаний. Нападение было направлено на финансово- промышленную корпорацию СНЭП (?) "Социальная Инициатива". "Социальная Инициатива", надо сказать, вообще давно беспокоила всех конкурентов, потому что самой политикой компании закладывалась наценка по себестоимости строительства не более 10-15%. Это официальные данные, и, наверное, есть некоторая погрешность, но, в любом случае, даже если эта погрешность составляет еще столько же, общая рентабельность была не больше 30%, а вернее всего - меньше. Причем рентабельность у конкурентов составляла 100-150% и в таких условия "Социальная Инициатива" имела бешеные темпы развития. Компания существовала примерно около 10 лет и за это время она развилась до того, что сдала в эксплуатацию за последние годы своего существования около 500 000 м2 жилья, то есть около 30 000 человек въехали в квартиры. Только в центральном аппарате работало около 1500 человек, вместе с региональными офисами до 5000 человек, а с поставщиками до 100 000 человек было задействовано в работе корпорации.
Амбициозные планы "Социальной Инициативы" упоминали 5 000 000 м. При этом компания работала в 140 городах России, общее количество строящихся объектов было около 300. Это был огромный монстр, и за счет того, что компания работала на обороте, на объемах, а не на наценках, она чрезвычайно энергично развивалась, чем, конечно, путала все карты своих конкурентов, которые предпочитали работать в сегменте дорогой недвижимости.
Так вот, наступление лоббистами было организовано по 3 направлениям. В 2004 году они одномоментно подняли цены на основные строительные материалы в 2 рааз и более - цемент, бетон и строительный металл. Как следствие, выросли цены на ЖБИ.
Строительный бизнес организован по принципу вахтенного метода, строительные компании не строят дом от начала до конца, а, сдав объект, они распускают весь персонал и начинают искать новую площадку. Долго оформляют ее, получают разрешение, проект, нанимают персонал заново и опять начинают строить. Компании действуют так, чтобы персонал перетекал с объекта на объект - один объект строится, на другом разрабатывается проект, на третьем получают площадку, на четвертом подыскивают площадку. У каждой строительной компании одновременно есть несколько объектов. Когда объект полностью построен, и все квартиры в нем проданы, на эти деньги приобретаются новые строительные площадки. По некоторым данным взятка, которую берут в некоторых регионах чиновники за выделение площадки, равна 20-30% стоимости объекта.
Поэтому после продажи дома деньги вкладываются в получение новой площадки, затем эта площадка обносится забором, начинает продаваться, на полученные деньги достраивается тот объект, на котором уже идет строительство. А доход от дополнительных продаж идет на получение новой площадки. Таким образом, финансирование строительства осуществляется из продаж следующих объектов. Естественно, строители стремятся оставить какую-то прибыль, и, получая ее, они откладывают деньги на строительство согласно смете.
Когда все цены выросли в два раза, сметы поползли, и у тех строительных компаний, у которых не было собственного большого финансового резерва, закончились деньги на строительство, и они не могли строительство продолжать.
Одного увеличения цен было бы недостаточно, чтобы возник тот системный кризис, вторым действием стало внесение в Государственную Думу депутатами Боосом и Хинштейном, заместителем председателя комитета по строительству и наукоемким технологиям, первой редакции 214 закона. Закон этот был необходим лоббистам только для того, чтобы протащить всего лишь одно короткое предложение - ввести солидарную ответственность банков и застройщиков. Это означает, что банк, давая кредит застройщику на строительство, не только рискует тем, что застройщик может не рассчитаться по кредитам, но и несет ответственность по обязательствам заемщика. То есть, по этой норме, банки, давая кредит строителям, начинают отвечать своими активами перед, например, дольщиками. Когда эта норма была введена, единственное, что могли сделать банки для уменьшения риска - это перестать давать кредиты строителям, и таким образом на рынке наступила финансовая стагнация.
Однако и этого было бы недостаточно, чтобы так сильно подрубить рынок, потому что оставалась еще возможность продавать квартиры на строящихся площадках и из этих денег финансировать дострой. Той же группой было инициировано массированное информационное наступление на рынок, суть этого наступления заключалось в непрерывной подаче информационных материалов, из которых явствовало, что цены, которые существовали в тот момент на рынке, приблизительно 1100-1400 (чего за что?), являются сильно завышенными, и что в ближайшее время следует ожидать падение цен на рынке московской недвижимости. В результате многие из тех, кто планировал приобрести недвижимость, отказались от этой покупки, и продажи на рынке упали. Эта паника коснулась не только тех, кто хотел купить, но и тех физических и юридических лиц - банков, финансово-промышленных групп, которые обладали вложенными в жилую и нежилую недвижимость средствами. Поддавшись панике, многие из них попытались реализовать на рынке свои активы, предполагая, что могут упасть цены. Даже экспертное сообщество было настолько введено в заблуждение, что многие финансовые и банковские эксперты рекомендовали срочно избавляться от недвижимости. Это привело к тому, что, помимо непродающейся на рынке недвижимости в сдающихся домах, еще и стали продаваться квартиры юридическими лицами. Выбрасывая квартиры на рынок, те видели, что квартиры не продаются вообще. Это вызывало панику, желание еще больше снизить цены, и на рынке началось целое столпотворение.
Ситуация выглядела так: вначале строители, после внезапного повышения цен на стройматериалы, метнулись в банки за кредитами. Банки им отказали. Тогда они попытались продавать. Продажи встали. И в этот момент и наступил глобальный кризис на рынке.
Все выходили из ситуации по-своему. Те, у кого были крупные финансовые резервы, то есть крупные компании, многие из которых, к тому же, знали об этом плане, поскольку были участниками этого заговора, имея хороший финансовый менеджмент, перераспределили активы, стали строить несколько медленнее, но при этом не оказались на грани банкротства. Мелкие же предприятия стали снижать цены, чтобы хоть как-то находить финансирование, те же, кому продавать было нечего, допустили двойные продажи, решили, что будут продавать одно и то же по несколько раз, привлекать деньги с мыслью, что потом достроим - разберемся, в конце концов деньги вернем. И все они пали жертвами заговора. Общий процент компаний, которые ушли с московского и областного строительного рынка, составил примерно 20% рынка, которые немедленно были захвачены организаторами заговора. Странным образом в число пострадавших вошла "Социальная Инициатива". Не потому, что она относилась к мелким компаниям, а потому, что, как было сказано, рентабельность ее строительства была в несколько раз меньше рентабельности других компаний, и в нужный момент финансовых резервов не хватило. (Эти две фразы - мои - АЛ)
Так запланированным "небольшим" неприятным последствием стали те самые сотни тысяч пострадавших граждан по всей стране. А все произошло из-за банальных денег, правда денег очень больших.
На этом организаторы заговора не остановились. Началась драка за активы тех компаний, которые были искусственно сделаны несостоятельными, за строительные площадки... Прежде всего началась охота за активами "Социальной инициативы". По данным руководства самой "Социальная инициатива" она сегодня обладает долгами приблизительно на 1 миллиард (30 миллионов долларов) а активами на 10 миллиардов (?). При этом имеются несколько сотен действующих строительных площадок, которые формально не обладают никакой стоимостью, а фактически они стоят с учетом упомянутых взяток до 20% от стоимости дома.
Они подверглись рейдерской атаке со стороны Московских рейдеров и в этой атаке снова были задействованы лоббистские ресурсы Государственной Думы. Сначала было инициировано уголовное преследование руководства "Социальной Инициативы", был арестован Карасев. Таким образом, конкурент был выведен с рынка, но это был не конец. Через какое-то время был создан экспертно-аналитический центр "Доступное жилье" при Государственной Думе. Создан он был той же группой депутатов при фракции "Единая Россия", снова фигурировал Хинштейн, Московские депутаты Рязанский, Драганов (?), Гребенников, никого немосковского. Они стали действовать в двух направлениях. Первое направление - нужно было срочно вернуть банковское финансирование на рынок. Они протащили вторую редакцию закона, которая отменяла ими же введенную поправку о солидарной ответственности. Нужно было вернуть игроков, которые играют на повышение квадратного метра. Огромное количество московской недвижимости сегодня покупается не для жилья. Оно покупается как вложение средств. Если вспомнить опыт финансовых лет 2004-2006, то мы увидим, что рентабельность при вложении средств в Московскую недвижимость составляла до 150% годовых. Это понимали все финансовые аналитики, и деньги финансово-промышленных групп закачивались в недвижимость. Этих денег было очень много. Квадратные метры превратились в фишки, в акции, которые чем больше дорожают, тем выгоднее их владельцам. Причем рост цен недвижимости был одинаково выгоден как тем группам, которые скупали недвижимость, так и тем, кто ее строил. И те, и другие играли на повышение. В результате этой безудержной гонки, в которой опять же пострадали граждане, желающие жить в этих квартирах, цены выросли до немыслимых размеров и Москва стала самым дорогим по стоимости жилья городом на планете.
Для того, чтобы этот рост произошел, те же самые Хинштейн и Московские единороссы отменили солидарную ответственность, ввели 214 закон во второй редакции, и на строительный рынок потекли огромные деньги, которые стали крутиться и увеличивать стоимость недвижимости Москвы.
Надо напомнить, что это стало чрезвычайно выгодно для той самой финансово-промышленной группы, контролирующей Московский рынок. Это была даже не миллиардная, а "многодесяткомиллиардная" сделка. Сегодня, грубо говоря, есть группа физических лиц, которая контролирует до 70% строительного рынка в Москве, и, образно говоря, может принимать решение о том, сколько завтра будет стоить квадратный метр. Это почти акции АО "МММ", где, если помните, Мавроди сам принимал решение о том, сколько теперь стоят его акции. То же самое сейчас происходит с рынком недвижимости. И чем больше дорожает недвижимость, тем больше туда вкладывают деньги регионы, зарубежные инвесторы, которые стремятся получиться максимальную прибыль. И тем больше им всем выгодно, чтобы она дорожала, и она дорожает непрерывно и быстро.
Вторым направлением, после возвращения денежного потока, которым занялись лоббисты, был все тот же отъем от "Социальной инициативы" и окончательное ее уничтожение. После того, как Карасев был арестован, во многих СМИ, причем с пометками "на правах рекламы", то есть размещенные за деньги, постоянно появлялись материалы о том, что Карасев - мошенник. Все это заставляет задуматься, зачем печатать, тем более за деньги, статьи о том, что человек мошенник, если он действительно мошенник. Стало быть, это кому-то нужно. Однако это происходило и происходит по сей день. Кто это делает? Все те же Московские лоббисты, которые создали экспертно-аналитический центр и попытались инициировать банкротство "Социальная инициатива", используя ресурс Государственной Думы, пытались поставить своего арбитражного управляющего и переуступить аффилированным структурам эти активы.
Тогда в дело вмешалось движение дольщиков, и эту ситуацию не допустили.
Потом у них появился конкурент. Жена Карасева, Наталья Ивановна Карасева, договорилась с другой группой лоббистов, немосковских, а именно с мужем внучки бывшего президента Ельцина, неким Жилинковым, который взялся привнести в "Социальную инициативу" большие финансовые средства с тем, чтобы достроить активы. Он брал на себя обязательства перед дольщиками, и он категорически выступал против банкротства "Социальной инициативы", он делал экспертизы, он с документами в руках доказывал, что компания не является банкротом, потому что подтвержденных обязательств на 1 миллиард, а активов на 10 миллиардов.
Что с ними стало, тоже понятно. На него в прессе накинулся тот же Хинштейн, нетрудно вспомнить его статью "Зять и поделить" (имелся в виду внучатый зять президента), где он намекал на имеющийся след бывшего президента Ельцина в активах "Социальной инициативы", громил почем зря Карасева и в конце концов они добились того, чтобы были арестованы жена и дочь Карасева. С этого момента они в значительной степени расчистили путь к активам "Социальная инициатива".
Арестовав жену Карасева и отбившись от Жилинкова, те же москвичи, посредством организованного ими же ранее при их лоббизме банкротства ЗАО "Социальная инициатива", постановке туда аффилированного с ними арбитражного управляющего Адамова, с помощью ряда юридических компаний, а именно "Нелидов и партнеры" и "Яковлев и партнеры", они организовали введение в руководство коммандитного товарищества "Социальная инициатива" своего человека. Они без процедуры банкротства сместили Жилинкова, сместили созданный (в том числе с участием некоторых вкладчиков "Социальной инициативы") совет директоров и поставили своего генерального директора. Первое, что сделал он, придя на свое место, это переуступил через службу судебных приставов 14 дорогостоящих объектов "Социальная инициатива" ряду аффилированных структур по смешным ценам. Строительные площадки на несколько сот квартир были переуступлены за 30-50 тысяч долларов. Это цена однокомнатной квартиры в дальнем Подмосковье.
Они понимали, что эта история может, как говорится, не прокатить. Чтобы окончательно подгрести под себя активы "Социальной инициативы" они задумали другой ход. Они придумали написание нового законопроекта закона о реструктуризации строительных компаний и созданий федерального агентства реструктуризации, так называемого АРСО. Лоббистами этого законопроекта стали все те же Хинштейн, Рязанский, Гребенников, который возглавил специально созданное общероссийское движение "союз собственников жилья", созданный при фракции "Единая Россия". Создать это движение пришлось потому, что нужно было обязательно вести общественное наблюдение за работой АРСО, да и президент сказал, что нужно непременно работать с общественными организациями дольщиков. Поэтому они быстро сляпали себе собственную организацию дольщиков, которая после принятия закона, по-видимому, войдет как некая общественная наблюдательная структура за работой АРСО. Тут очень сильно пригодился адвокат Кучеренко, который, с одной стороны аффилирован со строительными компаниями, с крупным бизнесом, это очень дорогостоящий лоббист, плюс у него есть ореол популиста, умеющего общаться с населением. Он должен был сгладить социальность протеста, с чем почти справился.
Суть закона заключается в том, что АРСО должно забрать все проблемные стройплощадки, включая площадки СИ, за которые они так долго борются. Только на "Социальной инициативе" АРСО собирает стройплощадок на 10 миллиардов долларов. По закону, который написали Хинштейн с Кучеренко, они должны будут выплатить не более 500 тысяч рублей на каждого пострадавшего "Социальной инициативы". Нетрудно посчитать, что даже если пострадавших 30 тысяч, получится 60 миллионов долларов. Только на "Социальной инициативе" они зарабатывают гигантские деньги. При этом закон написан таким образом, чтобы после его принятия никто никогда не помешал заработать эти деньги. Это новосозданная структура сама определяет, какую компанию забрать под свое крыло. При этом они привлекают бюджетные деньги, 10 миллиардов рублей, из которых 4 уходит на содержание аппарата АРСО.
АРСО по закону собирает все строительные площадки, по закону забирает бюджетные деньги, достраивает эти проблемные объекты, еще больше увеличивая рентабельность, потому что понятно, что площадка стоит одних денег, а готовая квартира стоит других денег. Они сразу же заявили в законе, что сразу же избавляются от претендентов на всю коммерческую недвижимость - гаражи, офисы... В результате АРСО становится владельцем огромного количества активов, она ни перед кем не отчитывается, она сама решает, что кому и сколько и по какой цене продать и сама же распоряжается этими активами.
Создают этого мегамонстра те же, кто пытался забрать "Социальную инициативу", те же, кто лоббировал появление кризиса, те же, благодаря кому появились эти обманутые дольщики, и сейчас они пытаются доказать, что спасут всех от этого кризиса.
Нет комментариев
